S početkom 2025. godine na snagu stupa novi zakon koji uvodi značajne promjene u pravila kratkoročnog iznajmljivanja stanova u Hrvatskoj. Jedna od ključnih novosti je da se iznajmljivanje stanova turistima u stambenim zgradama više neće smatrati dijelom obiteljskog smještaja, već će biti tretirano kao dugoročni najam. Navedene promjene imaju za cilj jasno razlikovati domaćine koji nude autentični obiteljski smještaj od rentijera koji se bave isključivo iznajmljivanjem radi profita, a donose i važne porezne posljedice za vlasnike nekretnina. ILI Navedene izmjene donose jasnu distinkciju između tradicionalnih domaćina i tzv. “rentijera”, čime se otvara prostor za specifične porezne i pravne regulative koje će imati dugoročne učinke na tržište.
Ključne promjene zakona
Jedna od najvažnijih promjena u novom zakonu je obveza za vlasnike stanova koji iznajmljuju turistima da pribave suglasnost drugih suvlasnika u stambenim zgradama unutar pet godina. Predmetna mjera osmišljena je kako bi se spriječile zloupotrebe te kako bi se regulirao broj stanova koji se iznajmljuju turistima. Time će se uspostaviti jasna granica između tradicionalnih domaćina koji pružaju smještaj unutar svog domaćinstva i iznajmljivača koji se bave isključivo turističkim najmom bez stvarne interakcije s gostima.
Porezne posljedice za “rentijere”
Novi zakon predviđa razliku u poreznom tretmanu između pravih domaćina i onih koji iznajmljuju stanove u višestambenim zgradama isključivo radi ostvarivanja profita. Domaćini, koji i dalje nastoje povezati turizam s lokalnim životom, moći će uživati u povoljnijem poreznom statusu. S druge strane, iznajmljivači koji zarađuju isključivo od kratkoročnog iznajmljivanja, bez stvarne povezanosti s lokalnim zajednicama, bit će podložniji drugim regulativama.
Razlikovanje domaćina i “rentijera”
Prema novom zakonu, domaćinom se definira onaj iznajmljivač koji ima prijavljeno prebivalište u istoj lokalnoj jedinici u kojoj se nalazi smještajni objekt. To znači da osobe koje iznajmljuju stanove u višestambenim zgradama neće moći uživati u pogodnostima rezerviranim za tradicionalne domaćine, iako žive u neposrednoj blizini svojih iznajmljenih objekata. Dodatno, vlasnici stanova u višestambenim zgradama morat će dobiti suglasnost od 80 % drugih stanara kako bi nastavili s iznajmljivanjem. Ako suglasnost ne bude pribavljena unutar pet godina, rješenja o obavljanju ugostiteljske djelatnosti bit će ukinuta.
Cilj zakonskih promjena
Ministarstvo turizma naglašava da je cilj ovih zakonskih izmjena zaštita tradicionalnih domaćina, koji igraju važnu ulogu u održavanju autentičnosti i kvalitete hrvatske turističke ponude. Djelomičan prijelaz s kratkoročnog na dugoročni najam ima za cilj smanjenje pritiska na tržište nekretnina, kao i smanjenje utjecaja turizma na cijene stanova i najma. Spomenute promjene u konačnici nastoje osigurati održivost turizma, kao i dostupnost stanovanja za lokalno stanovništvo, posebno za mlade obitelji.
Izazovi i očekivanja
Dok se novim zakonom nastoji urediti situacija s “apartmanizacijom” i smanjiti negativan utjecaj masovnog kratkoročnog iznajmljivanja na lokalno stanovništvo, postoje i mišljenja koja sumnjaju u potpunu učinkovitost ovih mjera. Neki smatraju da bi zakon mogao stvoriti dodatne podjele među iznajmljivačima, posebno u odnosu na strane vlasnike nekretnina, koji, prema novim pravilima, nisu obuhvaćeni istim regulacijama. Iako zakon donosi promjene, ključna je ravnoteža između potrebe za regulacijom tržišta i osiguravanjem konkurentnosti i atraktivnosti Hrvatske kao turističke destinacije.
Zaključak
Nove izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti predstavljaju važan korak u regulaciji tržišta kratkoročnog iznajmljivanja u Hrvatskoj. Iako se zakon primarno fokusira na očuvanje prava lokalnog stanovništva i održivost turizma, bit će potrebno vrijeme da se procijeni učinak tih promjena na tržište nekretnina i same iznajmljivače. S obzirom na to da su promjene već na snazi, vlasnicima nekretnina preporučuje se da se prilagode novim uvjetima i potraže stručnu pomoć kako bi u cijelosti ispunili zakonske zahtjeve.
