Fokus kupaca i investitora luksuznih nekretnina sve je više okrenut ka Hrvatskoj. Za takvu promjenu najzaslužniji je dolazak svjetskih tvrtki za posredovanje nekretninama, ali i pandemija koronavirusa.
Kako je pandemija utjecala na porast potražnje?
Iako je pandemija koronavirusa donijela brojne negativnosti što se tiče poslovanja moramo naglasiti kako je po pitanju potražnje za luksuznim nekretninama u Hrvatskoj mnogo doprinijela.
Naime, bez obzira na porast cijena nekretnina Hrvatska je još uvijek jeftinija u odnosu na, primjerice, Njemačku, Austriju i Sloveniju. Također, luksuzne nekretnine se lakše prodaju nego prije, takvih kupaca je sve više i rast se povećava svake godine.
Rad od kuće, intima i izolacija posljedice su pandemije koje su pridonijele većoj potražnji za takvim nekretninama koje će pojedince odvojiti od velikog broja ljudi. Strani kupci traže posebne lokacije s većom privatnosti s pogodnostima kao što je pogled na more, veze za jahte i moderni dizajn same nekretnine. Odmiču se od masovnog turizma i sve su više ekološki osviješteni.
Hrvatska je, gledajući stabilnu epidemiološku situaciju, postala sigurna za dolazak stranaca, ali i lakše dostupna od ostalih zemalja Europske unije. Čak i u ovoj izvanrednoj situaciji pokazano je kako potražnja za luksuznim nekretninama nije ugrožena. Naprotiv, potražnja je veća nego prije.
Potražnja je veća od ponude
Globalno tržište donosi nove trendove i izazove za ovakvu vrstu poslovanja, kako za kupce tako i za prodavače. Kupci koji su se prije bazirali na države poput Španjolske, Italije i Francuske sada su se okrenuli Lijepoj našoj.
Hrvatska je na dobroj poziciji zbog prirodnih bogatstava, zemljopisnog položaja, lokalne raznolikosti i nižih cijena. Problem je taj što je kod nas potražnja veća od ponude. Mjesta za napredak ima. Još uvijek nismo iskoristili svoj puni potencijal no važno je napomenuti kako je zabilježen velik broj kupaca koji imaju financijskih sredstava za veća ulaganja i kupnju.
Očekivanja i zahtjevi kupaca
Kupci svakako imaju nova očekivanja i standarde – žele sigurnu kupnju i kvalitetan proizvod. Naučeni su na višu razinu kada se gleda urbanizam, infrastruktura i sadržaj. Kod nas je to još uvijek u razvoju, odnosno mi im još uvijek to ne možemo ponuditi.
Važno je napomenuti kako nam je ponuda značajno bolja od prethodnih godina no problem je onemogućavanje izgradnje izdvojenih rezidencijalnih naselja bez turističkih namjena. Naše zakonodavstvo ne dopušta razvoj novih naselja za stanovanje već samo turističkih zona namijenjenih komercijalnim aktivnostima.
Potrebna je profesionalizacija
Kupce i investitore u luksuzne nekretnine privući će i zadržati uvjeti poput sigurne kupnje i pouzdanog posrednika. Kod nas svakako ima mjesta za profesionalizaciju kao što je angažman struke, dizajnera i arhitekata. U svakom slučaju, ponuda je kvalitetnija nego prije.
Zbog urbanističkih i prostornih ograničenja, ali i nedostatka kvalitetne infrastrukture razvoj ovog područja je minimalan. To se događa zato što se urbanizam planira na temelju postojećeg vlasništva na zemljištima, a trebao bi se planirati strateški.
Model kojemu trebamo težiti je osmišljavanje naselja i crtanje parcela te gradnja infrastrukture. Tako bismo investitorima mogli ponuditi konkretno rješenje. Imamo veliki potencijal za luksuzno rezidencijalno tržište koji bi mogao privući brojne kupce.
Strani državljani i kupnja nekretnina
Prva i najvažnija informacija odnosi se na status fizičkih i pravnih osoba pri kupnji nekretnina u Hrvatskoj. Naime, od veljače 2009. godine državljani i pravne osobe iz država članica EU mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj. To znači da su državljani država članica EU slobodni stjecati nekretnine u Hrvatskoj za privatne i poslovne svrhe i to pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani. Postoje iznimke kao što su poljoprivredna zemljišta, zaštićena kulturna dobra i prirodna dobra koja ne mogu steći osobe iz drugih država članica EU.
Državljani i pravne osobe iz država koje nisu članice EU mogu pod pretpostavkom uzajamnosti, ako zakonom nije drukčije određeno, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ali pod uvjetom da za to dobiju suglasnost ministra pravosuđa Republike Hrvatske.
Za kupnju nekretnine kupac mora imati porezni broj kao i osobni identifikacijski broj. Kupac može sam zatražiti OIB u hrvatskoj Poreznoj upravi ili od strane ovlaštene osobe poput poreznog savjetnika.
Nekretnina se može oporezivati PDV-om po stopi od 25% ili porezom na promet nekretnina po stopi od 3%. Oporezivanje nekretnine koja se nalazi u Hrvatskoj ovisiti će o:
- poreznom položaju isporučitelja/primatelja nekretnine;
- statusu nekretnine (nekorištena ili korištena); i
- vrsti zemljišta (poljoprivredno ili građevinsko).
Isporuka nekretnina prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod koje od datuma prvog korištenja do sljedeće isporuke nije proteklo više od 2 godine, biti će oporeziva PDV-om po stopi od 25%.
Prvim nastanjenjem odnosno korištenjem smatrat će se trenutak stavljanja nekretnine u uporabu o čemu porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju.
Isporuke nekretnina kod kojih je prošlo više od 2 godine od dana prvog nastanjenja odnosno korištenja biti će oslobođene PDV-a te oporezive porezom na promet nekretnina. Ukoliko takvu nekretninu prodaje porezni obveznik koji se nalazi u sustavu PDV-a, imati će pravo izbora na oporezivanje.
Kada se na promet nekretnine ne plaća PDV od strane kupca po stopi od 25%, tada kupac treba platiti porez na promet nekretnina po stopi od 3%.
Prvi red do mora
Najveća potražnja je vezana za prvi red do mora. Traže se vile spremne za useljenje, ali i prazna zemljišta. U Hrvatskoj se takvo tržište tek krenulo razvijati u usporedbi sa zemljama u okruženju. Da bi se na Hrvatsku gledalo kao na luksuznu destinaciju potrebni su nam luksuzni hotelski brendovi. Primjerice, Crna Gora radi na takvom planu. Luksuzni hotelski brendovi podigli su cijene pa se kvadrat u prosjeku prodaje za 8000 eura.
Prednost kupovine nekretnine u Hrvatskoj svakako se tiče cijene koja je znatno niža u usporedbi s ostalim članicama Europske unije. S druge strane, stjecanje nekretnine za strance nije toliko jednostavno. Prije kupovine preporučamo savjetovanje s poreznim savjetnikom.
CONFIDA ima dugogodišnje iskustvo u poreznom savjetovanju vezanom uz poslovanje s nekretninama. Naši stručnjaci posjeduju višegodišnje iskustvo osobito za kupce iz Austrije i Njemačke. Ukoliko vam je potrebna pomoć oko dodatnih informacija i kupnje nekretnina kontaktirajte nas kako bismo vas detaljnije uputili.
Potrebno je promijeniti uzorak razvoja tržišta i mehanizme koji će luksuzne i visokokvalitetne sadržaje dovesti na višu razinu. Važno je potaknuti investitore i to sređivanjem zemljišnih knjiga, ubrzavanjem procedura za dobivanje raznih dozvola, koncesija, veća integracija između lokalnih sredina i nadležnih ministarstava, donošenje adekvatnih prostornih planova i briga o samoj destinaciji, donošenja studija utjecaja na okoliš, kažnjavanje prekršitelja i slično.
Teško je predvidjeti buduća kretanja na globalnom tržištu, ali sigurno je kako se tržište mijenja te da se kupci privikavaju na novi način života kao što je izražena svijest o zdravlju, odgovorno ponašanje i očuvanje okoliša.
